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lois et plansLes contrats

Loi Borloo


La loi Engagement National pour le Logement a conservé et recentré le dispositif de la LOI ROBIEN ou LOI DE ROBIEN et crée un nouveau dispositif appelé BORLOO NEUF. Les décrets 2006-1005 du 10 août 2006 fixent les plafonds de loyers et de ressources ainsi que les obligations déclaratives.

Pour les investisseurs qui cherchent avant tout à bénéficier d’un dispositif de défiscalisation efficace en Métropole : la LOI BORLOO est la plus défiscalisante. La loi DE ROBIEN est moins intéressante fiscalement parlant que la BORLOO, même si elle reste fortement attractive. Rappelons simplement ici que les dispositifs applicables en métropole : Borloo et Robien sont des déduction d’impôt c'est-à-dire que le montant à déduire s’applique sur les revenus et non sur le montant de l’impôt, contrairement à la Loi GIRARDIN qui reste le système le plus fort en matière de défiscalisation.


I – La LOI BORLOO ou dispositif BORLOO neuf, prévoit une déduction sur 9,12 ou 15 ans de 50%, 57.5% ou 65% du montant de l’acquisition.

Il s’agit de la défiscalisation BORLOO qui s’applique sur les logements neufs acquis à compter de septembre 2006.

 

A – LES AVANTAGES FISCAUX PROPOSES A L’INVESTISSEUR EN BORLOO

Deux avantages fiscaux sont proposés : un amortissement sur 9,12 ou 15 ans plus une déduction de 30% des revenus bruts.

 

1/ UNE DEDUCTION FISCALE BORLOO PAR AMORTISSEMENTS

Le principe est celui de la déduction fiscale, c'est-à-dire que l’on va diminuer le montant des revenus imposables d’un somme égale à un pourcentage sur montant du bien acquis.
En effet : « les logements, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, peuvent faire l'objet, à la demande du contribuable, d'une déduction (diminution des revenus imposables) au titre de « l'amortissement » égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et 4% pendant deux ans, puis à 2,5 % pour deux périodes consécutives de 3 ans : soit 50% sur 9 ans et 65% sur 15 ans.

  • 1ère année : 6% du montant du bien
  • 2ème année : 6% du montant du bien
  • 3ème année : 6% du montant du bien
  • 4ème année : 6% du montant du bien
  • 5ème année : 6% du montant du bien
  • 6ème année : 6% du montant du bien
  • 7ème année : 6% du montant du bien
  • 8ème année : 4% du montant du bien
  • 9ème année : 4% du montant du bien - soit 50 % sur une période de 9 ans
  • 10ème année : 2,5% du montant du bien
  • 11ème année : 2.5% du montant du bien
  • 12ème année : 2.5 % du montant du bien – soit 57.5 % sur une période de 12 ans
  • 13ème année : 2.5% du montant du bien
  • 13ème année : 2.5% du montant du bien
  • 15ème année : 2.5% du montant du bien – soit 65 % sur une période de 15 ans.

A noter ici que la période de 9 ans est obligatoire. Il s’agit d’une option c'est-à-dire d’une lettre, selon laquelle l’acheteur s’engage pour bénéficier de l’avantage fiscal, à louer le bien pendant au moins 9 ans. Au bout des neuf ans, le dispositif peut continuer à s’appliquer pour une nouvelle période de 3 ans, avec un engagement écrit selon lequel, il louera pendant 3 ans supplémentaires : soit 12 ans de location.

Au bout des 12 ans, sur un nouvel engagement, le propriétaire pourra continuer à bénéficier du dispositif en louant encore 3 ans. Le dispositif BORLOO s’applique donc au minimum sur 9 ans au maximum sur 15 ans.

Le montant de l'acquisition se compose du prix du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, frais d'agence, droit de timbre, TVA, etc...

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le calcul sur la première année se fait au prorata et se reporte sur la dernière année.
Ex : acquisition le 15 septembre 2006 d’un appartement pour une valeur de 200 000 euros.


La base de l’amortissement est de :

  • 1ère année : 6% X 200 000 = 12 000 euros au prorata de la date d’acquisition soit : 12 000 x 4/12 = 4000 euros
  • 2ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 3ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 4ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 5ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 6ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 7ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 8ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros
  • 9ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros
    Si l’option est choisie pour 9 ans : la dixième année bénéficiera du prorata soit de
    200 000 x 8/12 = 8 000 euros.- soit un total de 100 000 euros sur 9 ans
  • 10ème année : 2,5% x 200000 = 5 000 euros
  • 11ème année : 2,5% x 200000 = 5 000 euros
  • 12ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros - Soit une déduction de 115 000 euros sur 9 ans.
  • 13ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
  • 14ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
  • 15ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros


Au bout des 15 ans l’acheteur bénéficiera d’une déduction ou amortissement de 130 000 euros.

Précision : L’engagement de location peut être suspendu à l’issu d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Pendant cette période de disposition du logement, le contribuable ne bénéficie plus de la déduction au titre de l’amortissement.

 

2/ UNE DÉDUCTION DE 30% DES REVENUS BRUTS

Les revenus locatifs bruts bénéficieront d’une déduction supplémentaire de 30%. C’est cet élément nouveau qui rend le dispositif plus attractif. Cette déduction sur le montant de loyers est destinée à palier à la différence de loyer due aux montants de loyers à appliquer pour bénéficier du dispositif.

Ces montants (1) et (2) seront déduits :

  • 1/ Des revenus fonciers
  • 2/ Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le surplus de déficit sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum – hors intérêts d'emprunts. Les intérêts d'emprunt étant eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

 

B – LA LOCATION DU BIEN

La loi Engagement National pour le Logement a été créée pour augmenter le parc locatif et palier le mieux possible au déficit de logement en France.

Le locataire doit être une personne autre qu’un ascendant, descendant du contribuable et lorsque l’immeuble est la propriété d’une société soumise à l’impôt sur les revenus, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant d’un associé.

De plus, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décrets.

Pour 2006 : les plafonds sont les suivants:

  • Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français ...…15,91€
  • Zone B1 : 11,06€
  • Zone B2 : 9,04€
  • Zone C : 6,62€


Pour connaître le détail des zones : cliquez ici

Enfin, les ressources du ou des locataires sont plafonnées comme suit :


Composition du foyer locataire

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

 

(en euros)

(en euros)

(en euros )

(en euros)

Personne seule

32268

23968

21971

21822

Couple marié, pacsé, concubins

48226

35198

32265

29332

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

57971

42138

38627

35115

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

69440

50996

46747

42497

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

82204

59855

54867

49879

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

92502

67517

61890

56264

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la

+ 10 308

+ 7667

+ 7028

+ 6389

Un dispositif fondé sur les mêmes principes dit LOI ROBIEN recentré s’applique aux personnes qui font l’acquisition d’un bien neuf et qui le louent sous les conditions suivantes.


II – LE DISPOSITIF ROBIEN RECENTRE

Le dispositif proposé reprend les grandes lignes de la LOI DE ROBIEN et c’est pour cette raison qu’il en a conservé le nom. On dit qu’il est recentré car il n’en a gardé que l’essentiel.

A – L’ AVANTAGE FISCAL PROPOSE A L’INVESTISSEUR EN ROBIEN RECENTRE : UN AMORTISSEMENT SUR 9 ANS

Le principe de la déduction par amortissement est conservé. Il ne s’applique cependant que sur 9 ans seulement. Il n’y a pas de déduction forfaitaire sur les revenus bruts et les loyers applicables sont plus élevés que dans le dispositif BORLOO.

En effet, les logements, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, peuvent faire l'objet, à la demande du contribuable, d'une déduction (diminution des revenus imposables) au titre de « l'amortissement » égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et 4% de ce prix les deux années suivantes.

  • 1ère année : 6% du montant du bien
  • 2ème année : 6% du montant du bien
  • 3ème année : 6% du montant du bien
  • 4ème année : 6% du montant du bien
  • 5ème année : 6% du montant du bien
  • 6ème année : 6% du montant du bien
  • 7ème année : 6% du montant du bien
  • 8ème année : 4% du montant du bien
  • 9ème année : 4% du montant du bien - soit 50 % sur une période de 9 ans


Le montant de l'acquisition se compose du prix du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, frais d'agence, droit de timbre, TVA, etc...

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le calcul sur la première année se fait au prorata.

Ex : acquisition le 15 septembre 2006 d’un appartement pour une valeur de 200 000 euros.

 

La base de l’amortissement est de :

  • 1ère année : 6% X 200 000 = 12 000 euros au prorata de la date d’acquisition soit : 12 000 x 4/12 = 4000 euros
  • 2ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 3ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 4ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 5ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 6ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 7ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
  • 8ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros
  • 9ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros


Si l’option est choisie pour 9 ans : la dixième année bénéficiera du prorata soit de 200 000 x 8/12 = 8 000 euros.- soit un total de 100 000 euros sur 9 ans.

Il n’y a pas d’option possible pour une nouvelle période d’amortissement.

 

B – OBLIGATION DE LOCATION

Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.

Le montant du loyer est plafonné :

  • Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français :19,89€
  • Zone B1 : 13,82€
  • Zone B2 : 11,30€
  • Zone C : 8,28€



III – LES DEDUCTION SUPPLEMENTAIRES APPLICABLES AUX DEUX DISPOSITIFS DE LA LOI BORLOO ET DE LA LOI DE ROBIEN RECENTREE

En plus des déductions vues au dessus, vous pourrez déduire les frais et charges pour leur montant réel. Il s’agit d’un changement essentiel pour les propriétaires qui ne pouvaient déduire leurs charges que dans des limites restreintes.

Les charges de propriétés déductibles pour la détermination du revenu net foncier (par opposition au revenu brut) comprennent pour les propriétés urbaines :

  • les intérêts d’emprunt,
  • les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire : les primes d’assurance, les montants supportés pour le compte du propriétaire dont celui-ci n’a pas pu obtenir le remboursement, les provisions pour dépenses, les dépenses d’amélioration, les impôts autres que ceux perçus par les collectivités territoriales, les frais de gestion de l’immeuble.

Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction de 10% du montant de la dépense sur 10 ans. Toutes les dépenses ne sont pas admises.


IV - DOCUMENTS A FOURNIR

 Le contribuable qui souhaite bénéficier des dispositifs est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure un engagement écrit  établi sur un imprimé fourni par l'administration fiscale comportant :

  • l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyers.
  • le montant du loyer mensuel, charges non comprises tel qu'il résulte du bail,
  • l'engagement écrit de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le décret,
  • les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagné des justificatifs (copie de l'acte authentique, factures d'honoraires …)

 

Chaque année le contribuable joint à sa déclaration des revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

Les contribuables fourniront une copie de l'avis d'imposition (ou de non imposition) du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, le contribuable joint, à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie de l'avis d'imposition (ou de non imposition) du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location